Ocorre que o assunto “Taxa Condominial” por vezes parece simples, porém, causa muitas dúvidas entre os gestores de propriedade, principalmente sobre “Quem deve pagar? Inquilino ou Proprietário?”
As despesas condominiais (despesas ordinárias e extraordinárias) se referem a obrigações de pagar referente à propriedade, que chamamos de obrigações propter rem. Portanto, a partir do momento em que alguém se torna o comprador de um imóvel, ele passa a responder por todas as dívidas oriundas dele. Tais despesas, chamamos de taxa condominial.
Ocorre que o assunto “Taxa Condominial” por vezes parece simples, porém, causa muitas dúvidas entre os gestores de propriedade, principalmente sobre “Quem deve pagar? Inquilino ou Proprietário?”
Para iniciar, vamos falar sobre as diferenças entre as Despesas Ordinárias e Despesas Extraordinárias.
DESPESAS ORDINÁRIAS:
As despesas ordinárias, dizem respeito aos gastos rotineiros e necessários a manutenção do condomínio.
Atenção: É fundamental que haja elaboração de uma previsão orçamentária, projetando os gastos necessários ao longo do ano.
Essas despesas, estão descritas no artigo 23 da Lei 8.245/91, conforme se depreende abaixo:
- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Conservação e manutenção das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS:
As despesas extraordinárias são aquelas que se resultam de imprevistos.
Essas despesas estão previstas na Lei 8.245/91, conforme descrito abaixo:
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- Reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.
- É importante entender ainda que as despesas extraordinárias se dividem em 3 (três) espécies: necessárias, úteis ou voluptuárias, conforme descrito no artigo 96 do Código Civil.
- “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias”.
VOLUPTUÁRIAS:
São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
Atenção para o quórum de aprovação: 2/3 dos condôminos, conforme artigo 1341 do Código Civil:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos.
ÚTEIS:
São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
Atenção para o quórum de aprovação: maioria dos condôminos.
Importante:
- As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino;
- Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente;
- Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos;
- O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
NECESSÁRIAS:
São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
As obras de caráter necessário podem ser realizadas pelo Síndico, independentemente da autorização dos condôminos (com as devidas exceções e cuidados).
AFINAL DE CONTAS: QUEM DEVE PAGAR AS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS? INQUILINO OU PROPRIETÁRIO?
A legislação prevê de forma clara de quem são as responsabilidades referente ao pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias.
As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. Já as despesas extraordinárias são de obrigação do Locador. Vejamos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – E pagar as despesas ordinárias de condomínio.
PONTOS IMPORTANTES:
a) Quanto da previsão orçamentária, deve o gestor de propriedade definir o rateio necessário de forma transparente e clara, mediante aprovação do plano de contas, evitando que haja qualquer contestação por parte dos proprietários;
b) É fundamental que os contratos de locação tenham previsão do pagamento de tais despesas ordinárias a fim de evitar conflito entre locador e locatário;
c) Como dito anteriormente, a lei traz regras sobre as despesas ordinárias e extraordinárias, sendo primordial conhece-las a fundo;
d) Ainda em relação a tais despesas, a lei estipula a possibilidade de eleição de um conselho fiscal, composto por três membros, cujo objetivo é a realização de parecer sobre as contas do síndico, conforme Código Civil, artigo 1356:
“Art. 1356 Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
e) Caso o condômino não efetue o pagamento das taxas condominiais, poderá o gestor de propriedade optar por realizar essa cobrança de forma judicial. Lembrem-se: É importante controlar a inadimplência em condomínio de forma efetiva, a fim de evitar prejuízos ainda maiores.
Fonte: https://blog.groupsoftware.com.br/despesas-ordinarias-e-extraordinarias/
