A inadimplência é um dos principais indicadores da crescente crise na economia brasileira. Com dívidas que superam o que o salário permite pagar, muitos moradores acabam adiando ou suspendendo o pagamento da taxa de condomínio, aguardando tempos melhores.
Quando um condomínio atinge um nível elevado de falta de pagamento, torna-se bastante desafiador para o síndico manter os serviços em funcionamento. É complicado não aumentar a taxa para cobrir o déficit, o que pode resultar em um aumento ainda maior no número de inadimplentes. Em grandes cidades, é comum que cerca de 10% das unidades tenham alguma taxa em aberto. Embora isso possa parecer uma porcentagem pequena, representa um peso significativo no orçamento, especialmente em condomínios menores com poucas unidades.
Entretanto, apesar do problema ser comum, existem soluções que podem beneficiar a maioria dos condomínios. Veja oito passos para melhorar a situação financeira e evitar que a inadimplência cresça ainda mais:
Acompanhamento das contas:
O síndico deve monitorar a situação financeira do condomínio pelo menos uma vez por semana, identificando quem está em dia ou não com a taxa. É fundamental estar ciente de quem está negociando com a administradora e das atualizações sobre ações judiciais.
Cobrança rápida:
A administradora deve agir rapidamente após o vencimento da taxa, enviando uma carta amigável com o boleto para pagamento. Isso ajuda aqueles que esqueceram de pagar a regularizar a situação rapidamente. Se o boleto vencer, uma nova carta deve ser enviada, destacando o débito em aberto. Outra prática eficaz é a cobrança telefônica, com algumas administradoras oferecendo esse serviço adicional. Além disso, existem empresas especializadas em cobrança que podem ser contratadas diretamente pelo síndico, caso a administradora não ofereça esse suporte, o que pode acelerar o recebimento das cotas atrasadas, cobrando dos inadimplentes sem onerar os que estão em dia.
Ação judicial:
Esse é um aspecto crucial no enfrentamento da inadimplência, conforme apontado por especialistas. O síndico não deve hesitar em entrar com uma ação judicial contra os devedores. O ideal é esperar 90 dias, esgotando todas as tentativas de cobrança amigável antes de tomar essa medida. Ao agir rapidamente, o condômino inadimplente percebe que sua situação está sendo monitorada, sentindo a pressão para regularizar o pagamento. É essencial que o síndico siga regras claras, e que os prazos para ação judicial estejam especificados na convenção. Com o novo CPC, o processo de cobrança se tornou mais ágil, reduzindo o número de ações em São Paulo. Contudo, o síndico não deve entrar com a ação imediatamente após o vencimento; o ideal é aguardar os 90 dias, utilizando esse tempo para dialogar com o devedor.
Protesto de cotas vencidas:
Uma alternativa disponível em algumas cidades é o protesto de inadimplentes, que deve ser aprovado em assembleia. Com isso, o morador em atraso tem seu nome negativado, o que o impede de realizar empréstimos ou contrair crediários. Muitos condomínios adotam essa medida, mas é importante proceder com cautela, preferencialmente com a orientação de um advogado especializado.
Pagamento facilitado:
Facilitar o pagamento das taxas condominiais é essencial. Uma opção é o DDA (Débito Direto Autorizado), que permite pagamento automático, mediante cadastro no banco e solicitação de envio dos dados pela administradora. Oferecer a opção de segunda via de boletos pelo site da administradora também é muito útil, permitindo que o morador imprima o boleto caso o tenha perdido. Ademais, é importante que o morador receba a conta com antecedência, idealmente dez dias antes do vencimento, para que possa efetuar o pagamento sem pressa. Conscientização dos moradores:
É fundamental que os condôminos compreendam como funciona a parte financeira do condomínio. Campanhas periódicas podem ajudar a reduzir a inadimplência sazonal, esclarecendo o que é a taxa condominial, sua composição, e como é utilizada. Mostrar o impacto da inadimplência nas contas do condomínio, e como isso afeta todos os moradores, pode ter um efeito positivo.
Conversa com o síndico:
Um síndico que tem habilidade de comunicação pode resolver muitos problemas. Se houver abertura, vale a pena conversar de forma informal e positiva com o morador inadimplente. Mesmo que já exista uma ação judicial, uma conversa tranquila pode resultar em pagamentos imediatos.
Plantão de pagamento:
Quando a inadimplência se torna uma questão generalizada, solicitar à administradora um plantão com um funcionário pode ser uma boa solução, permitindo que os condôminos em atraso discutam suas pendências. Se houver a possibilidade de parcelamento da dívida, isso deve ser aprovado em assembleia. Essa estratégia é especialmente eficaz em condomínios grandes, como os do tipo clube, e uma boa época para implementá-la é no final do ano, quando os moradores recebem o décimo terceiro salário, criando uma oportunidade para regularizar os pagamentos pendentes.
