Pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada pode parecer uma vontade simples e até comum. No entanto, em um condomínio, essa ação não é tão trivial. Essas mudanças podem gerar um grande tumulto se afetarem áreas comuns ou a fachada do edifício.
É nesse momento que o síndico e a Convenção do condomínio entram em cena. Nesse documento, estão as regras que devem ser seguidas para manter a harmonia estética do condomínio e esclarecer o que é permitido ou proibido.
O QUE DIZ O CÓDIGO CIVIL
Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.”
O QUE SÃO FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de determinar onde o morador pode ou não realizar alterações, é fundamental definir os limites dessas áreas.
A fachada abrange toda a parte externa que compõe o visual do condomínio, incluindo paredes externas, sacadas, janelas, esquadrias, portas e portões de entrada e saída, entre outros elementos que contribuem para a estética.
A área comum refere-se a todas as partes do condomínio que podem ser utilizadas pelos moradores sem restrições ou que requerem chaves disponíveis, como o hall, as portas de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.
POR QUE NÃO?
Um dos principais fatores que influenciam a valorização e a venda de um apartamento é a estética do condomínio.
Isso significa que, mesmo que o apartamento seja pequeno ou a localização não seja das melhores, a beleza e a organização podem aumentar os preços e atrair compradores.
Portanto, especialistas enfatizam a importância de manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos.
É PROIBIDO
Conforme o Código Civil, qualquer tipo de alteração na fachada ou na área comum é proibida. Para que uma alteração seja legitimada, ela deve ser registrada na convenção. Contudo, na prática, muitos condomínios têm tolerado algumas mudanças mediante aprovação em assembleia.
Aqui está uma lista preliminar do que costuma ser proibido:
Sacadas
Toda a área visível da sacada não pode ser alterada, incluindo:
Porta
Cor das paredes internas e externas
Forro ou teto
Grade ou parapeito*
Fechamento com vidros ou grades
Telas de proteção**
Películas de proteção nos vidros
Toldos
Ar-condicionado
Mini parabólicas do tipo Sky
A manutenção é responsabilidade do morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.
- Especialistas acreditam que, por serem itens de segurança, a instalação de telas não precisa ser aprovada em assembleia, mas a cor da tela deve ser.
Proibições gerais, comuns na maioria dos Regulamentos Internos:
Colocar ou instalar varais
Guardar bicicletas
Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito
Fachadas
Instalar antenas
Trocar janelas ou vitrôs*
Fechar a área de serviço**
Alterar cor ou textura das paredes externas do apartamento
A pintura total do edifício com a mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser considerada uma melhoria e não precisa estar na Convenção. A alteração de cor é, de fato, uma alteração da fachada.
A manutenção é responsabilidade do morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.
- A área deve permanecer aberta quando houver uso de gás para aquecimento, por questões de segurança.
Áreas Comuns
Trocar a porta de entrada do apartamento*
Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
Trocar a porta do depósito
Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
Em edifícios onde o portão faz parte do projeto arquitetônico, qualquer alteração constitui mudança de fachada, especialmente em edifícios antigos ou considerados históricos. Em edifícios comuns, a troca de portões geralmente não é vista como alteração da fachada.
Na maioria das convenções, isso é proibido. Alguns condomínios aprovam mudanças em assembleia.
- COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
Os especialistas recomendam que todas as proibições e permissões relativas a alterações na fachada e áreas comuns estejam claramente definidas na Convenção. Dessa forma, o condomínio tem um argumento mais forte em possíveis ações judiciais.
Contudo, no cotidiano do condomínio, alterações frequentes na Convenção podem ser inviáveis. Muitos síndicos acabam optando por permitir certas mudanças, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, por meio de assembleias.
É importante notar que isso não isenta o condomínio de possíveis ações judiciais por parte de quem se sentir prejudicado.
MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador realize uma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou a administradora devem notificar rapidamente sobre a infração, solicitando que o morador restaure os padrões do condomínio dentro de um prazo determinado.
De qualquer forma, é essencial sempre formalizar as decisões e as alterações que podem ser realizadas nas fachadas e áreas comuns com os moradores.
Frequentemente, os condomínios perdem ações por “negligência”, ou seja, demoram a contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador pode ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
Em casos extremos, é possível recorrer a ações judiciais. Nesse caso, essa medida deve ser discutida e aprovada em assembleia pela maioria dos presentes.
Seja rigoroso e não faça exceções.
Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, estabelecendo um prazo para a correção e alertando sobre a possibilidade de multa.
Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim ela terá mais chances de ser respeitada.
Disponibilize e fixe a Convenção e o Regulamento Interno no quadro de avisos. Isso assegura que todos conheçam as regras.
